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Bornage

«Le géomètre-expert réalise les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière, ...».
 

Le bornage est l'ensemble des opérations qui concourent à la définition, à la matérialisation et à la conservation d'une limite entre deux propriétés contiguës, en application de l'article 646 du Code civil.  
 
Article 646 du Code Civil : «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs.»  
 
Le bornage nécessite :  
- deux ou plusieurs fonds contigus  
- deux ou plusieurs propriétaires.  
Le bornage peut être total lorsqu'il concerne toutes les limites d'une même propriété, ou partiel s'il ne concerne qu'un ou plusieurs côtés sans que toutes les limites soient parfaitement définies.  
 
Bornage amiable - bornage judiciaire  
Le bornage amiable est celui qui est effectué à l'initiative de l'une ou de plusieurs des parties intéressées et qui s'achève sur un accord amiable. Le ou les géomètres-experts qui effectuent le bornage amiable sont choisis librement par les parties.  
 
Le bornage judiciaire est effectué à la demande d'une des parties auprès du Tribunal d'Instance et se conclut par un jugement de ce tribunal ou d'une juridiction d'appel.  
Un géomètre-expert est généralement désigné par le juge pour rechercher et proposer une solution, et c'est le juge qui fixe la limite au vu du rapport de l'expert.  
 
Quand faut-il borner ?  
On recourt au bornage chaque fois qu'un propriétaire ignore la limite exacte de sa propriété, ce qui est généralement le cas. En effet, les actes notariés et administratifs ne précisent que rarement les limites des biens vendus.  
 
Il convient de rappeler que le cadastre est un document à caractère fiscal qui ne peut être assimilé ni à un titre de propriété ni à un document définissant de façon précise les limites d'une propriété.  
Garantie de limites et de superficie  
Le bornage est indispensable en matière de terrain à bâtir, de division de terrains bâtis ou à bâtir, et plus généralement avant toute édification de clôtures, plantations d'arbres ou construction de bâtiments aux abords de la limite apparente.  
Seul le bornage total d'une propriété, garantissant ses limites sur tous les côtés, permet d'en calculer et d'en garantir la superficie.

 

Exemple de plan de Bornage:

 

 

 

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Copropriété

Réalisation de copropriétés, de divisions en volumes, établissement des modificatifs de copropriété.

 

La copropriété régit la division d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles bâtis en plusieurs lots attribués à plusieurs personnes. Chaque lot comprend indivisément une partie privative et une quote-part de parties communes.

Les compétences juridiques et techniques du géomètre-expert le qualifient pour établir les différents documents imposés par la Loi du 10 juillet 1965 tels que : plan de division (fixation des parties privatives et des parties communes), état descriptif de division, règlement de copropriété et ses modifications (rachat de parties communes, division ou réunion de lots).


Le géomètre-expert réunit également l'ensemble des compétences favorisant la gestion optimale d'un immeuble géré en copropriété.


Il effectue l'évaluation des lots de la copropriété dont il connaît parfaitement les paramètres spécifiques (superficie, nature du lot, consistance, situation, et autres coefficients de pondération).


Il est particulièrement qualifié pour établir l'attestation de superficie privative du ou des lots de copropriété (Loi Carrez).  
Le géomètre-expert peut également jouer un rôle de conseil dans la gestion de l'immeuble. 80% des règlements de copropriété sont établis par des géomètres-experts.
 

 

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Loi Carrez

Loi Carrez (n° 65-557 du 18 décembre 1996) : certification de la surface privative d'un lot de copropriété  
 
Une obligation légale :  
La loi Carrez du 18 décembre 1996 et son décret d'application du 23 mars 1997 rendent obligatoire la mention de la superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot (ou d'une fraction de lot ) de copropriété.  
 
Protégez-vous contre une éventuelle nullité de l'acte ou contre une action en diminution de prix !  
 
L'absence de mention de la superficie privative peut entraîner la nullité de l'acte dans un délai d'un mois à compter de sa signature. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut intenter une action en diminution de prix contre le vendeur, dans un délai d'un an.  
La garantie d'un professionnel  
 
Seule l'intervention d'un géomètre-expert peut seule vous garantir un calcul exact de cette superficie privative.  
En effet, lorsqu'il intervient dans le cadre de la loi Carrez, le géomètre-expert va bien au-delà du simple mesurage. En effet, il analyse les documents de la copropriété pour vérifier le réel caractère privatif des surfaces concernées. Cette vérification est particulièrement opportune lorsque votre lot de copropriété inclut une entrée, une mezzanine, une loggia, des combles, une cave aménagée.  
Il peut également effectuer une ventilation du prix global du lot, entre local principal, parking, chambre de service, cave, et autres.  
Par ailleurs, le géomètre-expert peut fournir un plan de la superficie privative, qu'il est vivement recommandé d'annexer aux actes authentiques concernant la cession d'un bien immobilier.  
Dans le cadre d'une copropriété, le géomètre-expert rédige également le cahier des charges et servitudes et établit un état descriptif de division, qui définit les parties privatives et le calcul des quote-parts de parties communes afférentes à chacune de ces parties.  
 
En garantissant une surface privative, le géomètre-expert engage sa responsabilité civile.  
Textes de loi  
Loi Carrez / loi n° 65-557 du 10 décembre 1996  
Art. 1, modifiant l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie...  
 
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ...  
 
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.  
 
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.  
 
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance .

 

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Implantations

 

Ce travail consiste à fixer sur le terrain, en planimétrie, d'après les données d'un plan ou à partir de données techniques appropriées, au moyen de piquets ou autres repères, les sommets des angles et alignements déterminant un tracé.

En altimétrie, il peut consister également à placer des points dont l'altitude est préalablement déterminée.

 

La mission confiée au Géomètre-Expert peut être indépendante ou intégrée dans une intervention plus vaste nécessitant l'exécution d'autres travaux:

 

- par exemple: plans topographique et parcellaire suivis d'une étude de projet et matérialisation des emprises.

 

Elle peut se limiter à le mise en place des points principaux constituant l'armature d'un ouvrage, comme un axe de pont, des sommets d'alignement routier, un périmètre de concession, les angles d'immeubles de plusieurs étages, etc. On peut constater que la responsabilité engagée par le Géomètre-Expert est souvent considérable, eu égard à la valeur de l'ouvrage, bien qu'apparemment disproportionnée avec le travail fourni d'autant plus que le client réduit volontairement sa mission en la limitant à des points essentiels.

 

Après avoir achevé son intervention et procédé à tous les contrôles sur place pour s'assuerer de l'exactitude des dimensions et de l'emplacement des ouvrages et des équipements implantés, le Géomètre-Expert rédige un procès-verbal d'implantation qui devra être signé par l'entrepreneur chargé de la réalisation de l'ouvrage, le Maître d'Oeuvre pour réception des travaux, et transmis au Maître d'Ouvrage.

 

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Maîtrise d'oeuvre

Le géomètre-expert apporte une garantie de qualité et de sécurité pour la construction et l'aménagement publics ou privés. La maîtrise d'oeuvre constitue un élément capital de la réalisation d'un immeuble, d'un ouvrage ou d'un aménagement. Dans le cadre de ces missions complexes les Géomètres-Experts mettent en oeuvre leurs compétences juridiques, techniques, et de conception. Ils apportent également à leurs clients des collectivités locales et du secteur privé une garantie spécifique de rigueur professionnelle et de recherche du meilleur coût.

Une intervention à diverses étapes des projets...  
 
La mission de maîtrise d'oeuvre exercée par le géomètre-expert se positionne entre l'intervention du maître d'ouvrage qui définit l'objectif recherché et en prépare la réalisation, et celle des entrepreneurs qui procèdent à l'exécution des travaux.  
Comme membre d'un groupement de maîtrise d'oeuvre, le géomètre-expert met en oeuvre sa capacité à apporter une information topographique précise sous différentes formes en deux ou trois dimensions et à l'interpréter afin de garantir une réalisation optimale sur le chantier.  
Comme concepteur, il exerce sa faculté de concevoir des aménagements qui prennent en compte les réalités du terrain afin de façonner un nouveau cadre de vie intégré au paysage environnant et avec un souci d'évaluation de la qualité de ses aménagements.  
L'ensemble du processus de maîtrise d'oeuvre est détaillé ci-dessous :  


         1- EMERGENCE DU PROJET  
 

         2- DIAGNOSTIC  

         3- ORIENTATIONS STRATEGIQUES  
         4- ETUDES D'ESQUISSE  
         5- PROGRAMME  
         6- AVANT-PROJET  


         7- ETUDES DE PROJET  
         8- ASSISTANCE AU MAITRE D'OUVRAGE (pour la passation des contrats de travaux )  
         9- ETUDES D'EXECUTION  


        10- DIRECTION DE L'EXECUTION DES TRAVAUX ORDONNANCEMENT  
             COORDINATION  PILOTAGE DES CHANTIERS  
        11- ASSISTANCE AU MAITRE D'OUVRAGE (réception, garantie de parfait achèvement)

 

 

 

Exemple de plan DCE:

 

 

 

Exemple de profil en long:

 

 

 

 

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Topographie

Notre souci est d'assurer aux entreprises une véritable assistance basée sur une grande disponibilité, ainsi qu'une aide aux choix des paramètres de pilotage.

 

Topographie - décrire un territoire  


Par topographie, on entend la description géométrique d'une surface terrestre et sa représentation graphique à une échelle déterminée. La topographie est le métier de base du géomètre-expert. Un métier sur lequel se sont greffées quantités de spécialisations, au cours d'une évolution considérable des procédures et des moyens.  
 
Les travaux topographiques comprennent les phases suivantes :  
- opérations de levers de terrain  
- opérations informatiques et graphiques permettant la réalisation de plans et la production d'informations géographiques  
 
Les levers sont effectués par procédé terrestre. Ils sont interprétés en planimétrie (transcription en plan) et en altimétrie (transcription en élévation).  
 
Le théodolite traditionnel a cédé la place à la mesure optique des distances à l'aide de matériels de réflexion d'onde. Les mesures des angles sont déterminées par des théodolites électroniques qui, couplés à un ordinateur de terrain, donnent la position spatiale, précise, d'un point en temps réel.  
 
Les technologies actuelles incluent le GPS professionnel (global positionning system), ou localisation par satellite, qui permet de situer en temps réel un point sur le globe avec une précision de quelques centimètres.  
 
Ces nouvelles technologies impliquent la maîtrise de divers paramètres : localisation précise des satellites, compensation des perturbations et de la réfraction des ondes radio. Elles produisent des plans numériques que les ordinateurs peuvent immédiatement stocker et traiter.  
 
Cependant, dans certains contextes (équipement urbain, étude des mouvements du sol), les méthodes traditionnelles, basées sur un réseau planimétrique et altimétrique, conservent tout leur intérêt.

Exemples de plans topographiques:

 

 

 

 

 

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Urbanisme

 

-  Urbanisme réglementaire : élaboration et révision des documents d’urbanisme réglementaires (POS/PLU, carte communale)

 

 

-  Urbanisme opérationnel : montage d’opérations d’aménagements des zones urbaines ou de quartiers (lotissements, ZAC, rénovation et requalification d’espaces publics)

 

-  Financement et de la fiscalité de l’aménagement (PAE, participations, PVR, ZAC)

 

Document de planification qui détermine les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols dans une commune, le PLU, ou Plan Local d'Urbanisme, joue un rôle capital dans l'aménagement urbain. Il définit en effet une politique et une volonté d'aménagement des espaces urbains et ruraux au service de leurs habitants.  
 

- l'établissement d'un diagnostic  
- l'élaboration avec les élus du Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD)  
- l'élaboration d'un plan de zonage (fait apparaitre les différentes utilisations des sols choisies par la commune)  
- la conception du règlement d'urbanisme (indique les règles d'utilisation du sol)  
- la mise en forme du rapport de présentation  
- l'établissement des documents annexes des documents d'urbanisme (plans des réseaux, plans des servitudes publiques, ...)


Les géomètres-experts interviennent fréquemment dans les procédures d'élaboration, de révision ou de modification des documents d'urbanisme (SCOT, PLU, Carte Communale)  

 

 

Sa compétence affirmée dans des activités émergentes comme l'ingénierie foncière ou la transaction, son ouverture internationale et sa présence équilibrée dans les régions et les départements, font que le géomètre-expert est aujourd'hui un acteur incontournable du marché immobilier.  
Du fait de sa formation, le géomètre-expert est en effet le plus compétent pour établir des plans, garantir la surface privative de votre bien, évaluer sa situation par rapport aux règles d'urbanisme et aux prescriptions du Code de la construction et de l'habitation, et vous conseiller sur les décisions à prendre.  
 
Le géomètre-expert vous apporte aujourd'hui un service global. Qu'il s'agisse de mesurer des logements ou des bureaux suivant les dispositions de la Loi Carrez, d'expertiser des commerces ou des terrains agricoles, de négocier la cession d'immeubles ou d'hôtels, d'accompagner les projets immobiliers ou d'établir des règlements de copropriété, les géomètres-experts répartis sur l'ensemble du territoire vous apporteront les services les plus sûrs.  
 
Urbanisme et ingénierie foncière  
Toutes les communes de plus de 100 000 habitants et 90% des communes comprises entre 2 000 et 3 000 habitants sont dotées d'un Document d'Urbanisme (PLU ou Carte communale).  
 
A défaut, les constructions et modifications sont régies par le Règlement National d'Urbanisme.  
 
La Ville de Paris impose l'intervention d'un géomètre-expert pour la certification de certains types de surfaces.  
 
Traduire le PLU  
Dans une majorité de communes, toute construction ou modification de construction existante est soumise aux contraintes du PLU (Plan Local d'Urbanisme), dont les parties réglementaires et graphiques expriment les dispositions d'urbanisme existantes.  
Le géomètre-expert réalise les études de faisabilité d'un immeuble, traduction des règlements du PLU en matière de construction, réutilisation et de réhabilitation. Son intervention va de l'étude d'affectation (bureau ou habitation) à l'estimation des extensions et/ou des nouvelles constructions envisageables.  
 
PLU et COS  
Le PLU, quand il existe est le document de base de la planification urbaine. Le règlement du PLU permet de connaître les possibilités d'utilisation ou d'occupation du sol, ainsi que leurs conditions d'exercice. La constructibilité d'un terrain est parfois définie par un COS (Coefficient d'Occupation des Sols), qui permet le calcul, par destination, du nombre de mètres carrés constructibles.  
 
COS de fait  
Dans certaines grandes villes, on peut restructurer ou reconstruire un immeuble dans le cadre d'une règle dite COS de fait. Dans ce cas, le détenteur de l'immeuble conserve le bénéfice des mètres carrés existants, en étant affranchi des règles normales du COS. On peut alors effectuer une demande de permis en dehors de l'application du COS réglementaire, selon un système de droits acquis. Et ce, dans le respect des autres prescriptions de la partie réglementaire du POS.  
 
L'analyse juridique et technique effectuée en amont par un géomètre-expert, est alors indispensable et permet d'optimiser les opérations de construction, de réutilisation ou de réhabilitation. Cette analyse constitue le support de toute demande de permis de construire fondée sur les droits acquis. Elle favorise le renouvellement du bâti en offrant aux propriétaires ou au maître d'ouvrage une voie de substitution à l'application du COS réglementaire.

 

Exemple de plan de zonage de PLU

 

 

Exemple de plan de zonage de Carte Communale:

 

 

 

 

 

 


 

 

  

 

 

 

 

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